Para quem acompanha notícias, deve ter percebido que há uma maré crescente que tem como objetivo requalificar o Centro de São Paulo.
Todo esse movimento tem como objetivo trazer mais moradias e investimentos para a região. Para isso é necessário um trabalho amplo e diverso, contando não só com os órgãos do município, mas também com a iniciativa privada.
Se você pensa em investir no centro, conheça alguns dos instrumentos, legislações e suas regulamentações que podem beneficiar o seu negócio.
Programa Requalifica Centro
Instituído pela LM nº 17.577/2021, oferece incentivos fiscais e edilícios para estimular a requalificação (retrofit) de prédios antigos da região central da cidade. O objetivo do programa é revitalizar a área central da cidade, aumentar a oferta de habitação e gerar novos empregos.
O foco são as edificações construídas até 23 de setembro de 1992 ou licenciadas com base no Código de Obras e Edificações revogado (Lei nº 11.228/1992) e localizadas na área de abrangência do programa.
Quem pode utilizar o Requalifica Centro:
Proprietários de imóveis: destinado a proprietários de imóveis residenciais e comerciais.
Investidores: também podem utilizar o programa para adquirir e requalificar imóveis na área central.
Benefícios do Requalifica Centro:
Isenção de impostos: oferece isenção de diversos impostos municipais, como IPTU, ISS e ITBI.
Redução de taxas: as taxas de aprovação de projetos e de licenciamento de obras também são reduzidas.
Aumento do potencial construtivo: em alguns casos, o programa permite o aumento do potencial construtivo dos imóveis, o que significa que é possível construir mais área do que o permitido pela legislação regular.
Agilidade na aprovação de projetos: oferece um canal verde para a aprovação de projetos de requalificação, o que significa que os processos são mais rápidos.
Área de Intervenção Urbana (AIU) do Setor Central
A AIU do Setor Central, que substituiu a Operação Urbana Centro (OUC), insere-se num plano mais amplo do Munícipio para requalificação da região Central. Foi instituída pela LM nº17.844/2022 e regulamentada pelo Decreto 63.368/2024, este último já compatibilizado com as revisões do Plano Diretor e da Lei de Zoneamento.
A AIU do Setor Central estabelece novos instrumentos urbanísticos, semelhantes àqueles oferecidos pela OUC, mas com algumas diferenças importantes:
Incentivos: oferece incentivos para a construção de novos edifícios, regularização de imóveis e reforma de imóveis existentes.
Transferência de Potencial Construtivo (TPC): permite a transferência de potencial construtivo de imóveis de interesse histórico para outros terrenos na área da AIU. Isso significa que os proprietários de imóveis tombados podem vender o direito de construir em seus terrenos para outros empreendedores.
Novos usos: permite a implantação de novos usos na área, como residências, hotéis, restaurantes, lojas e escritórios.
Acessibilidade: exige a construção de áreas públicas e equipamentos de lazer para garantir a acessibilidade e a qualidade de vida da população.
Plano de Intervenção Urbana Setor Central (PIU-SCE)
Instituído pelo Decreto 63.368/2024, tem como premissa o adensamento populacional e construtivo no centro, com diversos incentivos para a população mais vulnerável. Seus principais objetivos:
Combater a vacância e o abandono de imóveis: busca incentivar a ocupação e o uso dos imóveis da região central, combatendo a ociosidade e a degradação urbana.
Promover a requalificação urbana: o plano visa melhorar a infraestrutura urbana da região, incluindo a reurbanização de espaços públicos, a implantação de novos equipamentos urbanos e a valorização do patrimônio histórico e cultural.
Diversificar a oferta de usos: busca diversificar os usos dos imóveis da região central, incentivando a instalação de residências, comércios, serviços e atividades culturais.
Estimular a economia local: o plano visa gerar emprego e renda na região central, fomentando o desenvolvimento econômico local.
Promover a inclusão social: busca garantir o acesso à moradia digna e à infraestrutura urbana para todos os moradores da região central, reduzindo as desigualdades sociais.
A área de abrangência do PIU-SCE compreende a região central da cidade de São Paulo, delimitada pelas seguintes vias:
Norte: Avenida Paulista
Sul: Rua Dom José de Barros
Leste: Rua da Consolação
Oeste: Vale do Anhangabaú
O PIU-SCE utiliza diversos instrumentos urbanísticos para alcançar seus objetivos, entre os quais:
Transferência de Potencial Construtivo (TPC) e o Direito de Superfície.
Zoneamento: define novas zonas urbanísticas na área central, com regras específicas para uso e ocupação do solo.
Incentivos fiscais e edilícios: oferece isenções fiscais e outros benefícios para estimular a construção e a requalificação de imóveis na área central.
Desapropriações: prevê a desapropriação de imóveis em casos específicos, como quando necessário para a implantação de infraestrutura urbana ou para a regularização fundiária.
Mas não é só isso, para construir no Centro de São Paulo, também deve ser considerado o PDE, LPUOS e COE, além do tombamentos na esfera Municipal, Estadual e Federal, quando houver.
Por isso, é importante consultar um profissional especializado em arquitetura legal para obter orientação sobre as legislações específicas que se aplicam ao seu caso e garantir que seu projeto esteja em conformidade para que possa ser realizado com sucesso.
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