PREFEITURA DE SP sanciona nova revisão do Zoneamento, incentivo a mais prédios nos arredores da Faria Lima e Berrini

Ficam alteradas as Operações Urbanas Faria Lima e Água Espraiada e mudanças na classificação de algumas ruas; prefeito vetou mudanças nas Zonas Exclusivamente Residenciais

Obra de empreendimentos residenciais no Itaim Bibi. Ao lado, o Jardim Europa, que tem regras de zoneamento restritas que impedem prédios — Foto: Edilson Dantas/O Globo

O prefeito Ricardo Nunes sancionou, com 15 vetos, a mais recente revisão na Lei de Zoneamento de São Paulo, que foi aprovada pela Câmara Municipal. O prefeito vetou os pontos mais polêmicos, como a possibilidade de transformar Zonas Exclusivamente Residenciais, onde só há casas, nas chamadas “zonas eixo”, onde poderiam ser construídos prédios altos. Também foram sancionadas mudanças na operação urbana da Faria Lima e da Berrini, Chucri Zaidan e Roberto Marinho.

Seguem proibidas a ampliação de ZEU para áreas tombadas, como os bairros Jardins (Jardim Europa, Jardim Paulista e Jardim América), Pacaembu, áreas residenciais próximas ao parques Ibirapuera, Bixiga, entre outras, e áreas estritamente residenciais, onde só há casas.

Entre os vetos, estão também artigos que transformariam as Zona Especial de Interesse Social (ZEIS), áreas destinadas exclusivamente a moradia para a população de baixa renda, em Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU) — áreas próximas ao transporte público que podem receber prédios mais altos, altamente visadas pelo mercado imobiliário.

É o caso de um imóvel na Rua Barão de Tatuí, na Santa Cecília: hoje, o local abriga o estacionamento, e obrigatoriamente o terreno tem que dar lugar a apartamentos para famílias que ganham entre 0 a 6 salários mínimos. O texto aprovado pela Câmara Municipal permitiria a construção de arranha-céus que poderiam ser destinados a qualquer uso, sem a contrapartida social, o que foi vetado por Nunes.

Entretanto, nem todas as proposições que reduzem as ZEIS foram vetadas. O prefeito sancionou o trecho que transforma o número 1278 da Rua Dianópolis, na Vila Prudente, Zona Leste, em Zona Predominantemente Industrial. Até a sanção, o local deveria ser reservado à construção de moradias para a população mais pobre. Já a Avenida Sousa Castelhanos, na região do Sapopemba, também na Zona Leste, perdeu a classificação de ZEIS e virou um perímetro de preservação ambiental, reduzindo as possibilidades de construção na área.

O prefeito também sancionou a permissão de escolas em áreas predominantemente residenciais e novas restrições para construções em subsolos. Ainda permitiu que se transformem em eixos (permitindo mais construções) os lotes que estejam em áreas de preservação permanente de nascentes e olhos d’água, quando a área de preservação for inferior a 50% do terreno, diminuindo a proteção a essas áreas verdes.

Revisão da Revisão

No início deste mês, a Câmara Municipal aprovou uma "minirrevisão" da Lei do Zoneamento, norma que define o que pode ser construído e quais atividades podem ser exercidas em cada rua da capital. A nova lei tramitou às pressas após os vereadores terem identificado, no início de junho, erros no mapa sancionado pelo prefeito em janeiro. Entretanto, junto com a correção do mapa, os vereadores aprovaram emendas, sem discussão, que mudaram "no varejo" lotes de várias regiões da cidade para permitir maiores construções, beneficiando o mercado imobiliário.

A Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo — conhecida como Lei de Zoneamento — é complementar ao Plano Diretor e fixa o que pode ou não ser construído na cidade, em cada rua e lote, bem como define a altura dos edifícios, os tipos de construções comerciais, residenciais e industriais que podem existir em cada área, os locais de preservação ambiental e os níveis de emissão de barulho. É essa lei que faz com que bairros vizinhos possam ter perfis construtivos completamente diferentes. Já o Plano Diretor prevê as diretrizes gerais de urbanização da cidade, de forma mais ampla, definindo quais são as prioridades do poder público — como adensar mais áreas próximas a estações de metrô, por exemplo, permitindo mais construções nessas regiões.

Para Mariana Chiesa, professora do Insper e da FGV e sócia da Manesco Sociedade de Advogados, houve falta de participação da sociedade nessa nova revisão, já que as emendas foram apresentadas "nas vésperas de votações, sem qualquer debate com a sociedade sobre os impactos daquilo que estava sendo proposto". Ela apontou que alguns trechos, que foram vetados pelo prefeito, seriam inconstitucionais pois tentavam alterar o Plano Diretor por meio da Lei de Zoneamento. "Isso porque, há um rito previsto pela legislação para conferir validade ao Plano Diretor, que envolvem um amplo processo participativo. Haveria, portanto, subsídio para vetar muitos dos dispositivos", destacou.

Operação Faria Lima

O prefeito também sancionou lei que altera a Operação Urbana Consorciada (OUC) Faria Lima, para ampliar a abrangência da operação, dando incentivos para mais prédios em ruas da Vila Olímpia que hoje têm construções mais baixas, além de prever a transferência de recursos para a construção de moradia popular em Paraisópolis e Real Parque. A alteração na lei ainda autoriza que a prefeitura faça um novo leilão de Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs) para a região.

As áreas de operação urbana consorciada são regiões escolhidas pela prefeitura para serem desenvolvidas por meio do leilão de CEPACs, que são títulos que as construtoras compram para construir prédios mais altos. Os valores arrecadados com esses leilões, por lei, são destinados a melhorias urbanísticas dentro do próprio perímetro da operação, como alargamento de ruas, desenvolvimento de ciclovias e transporte público, reforma de calçadas, criação de praças e parques, equipamentos de saúde, educação e cultura. Uma parte do dinheiro precisa obrigatoriamente ser destinada à construção de habitações de interesse social.

A OUC Faria Lima está vigente desde 2004 e hoje o estoque de adicionais construtivos na região é baixo e muito disputado pelas construtoras, especialmente para construir prédios comerciais. O último leilão foi feito em 2021. Por isso, a Câmara incluiu algumas ruas da Vila Olímpia na operação, portanto nos próximos anos essas vias, que hoje abrigam muitas casas e prédios baixos, terão incentivos para receber prédios mais altos.

O trecho que passará a receber incentivos da operação fica a 90 metros contados a partir da Avenida Brigadeiro Faria Lima, na área que compreende a Juscelino e a Rua Fiandeiras de um lado, e a Juscelino e a Rua Santa Justina do outro.

Trecho da Vila Olímpia que passará a integrar a Operação Urbana Faria Lima e receberá incentivos para mais construções — Foto: Editoria de Arte

Outra alteração importante da lei diz respeito à inclusão de comunidades do outro lado da Marginal Pinheiros como beneficiárias dos recursos que forem arrecadados na operação. Segundo o texto aprovado, receberão recursos para moradia popular e para melhorias no transporte público e viárias as favelas da Rua Coliseu, do Real Parque, Panorama, Paraisópolis, Jardim Colombo e Porto Seguro.

Também fica autorizado que a prefeitura faça novo leilão de CEPACs, algo muito aguardado pelo mercado imobiliário já que os estoques estavam escassos e o último leilão foi em 2021. Agora, foram liberados 250 mil metros quadrados, para uso residencial e não-residencial, a maior parte nos arredores da Avenida Hélio Pelegrino, mas também foram liberados áreas nos setores de Pinheiros, Faria Lima, e Rua Olimpíadas.

Operação Água Espraiada

Outra lei sancionada hoje prevê o fim da Operação Urbana Água Espraiada, que abrange os perímetros das avenidas Berrini, Chucri Zaidan e Roberto Marinho. Reportagem do GLOBO de março mostrou que a operação já mostra sinais de esgotamento. Segundo o texto, quando 95% dos estoque de CEPACs forem consumidos, a operação se encerrará.

A lei sancionada fixa que a prefeitura vai se encaminhar para realizar um leilão com os últimos Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs) que ainda restam e, cinco anos após a venda de todo o estoque, a operação se encerrará. Mas além de prever o encerramento, o texto ainda libera prédios altíssimos em algumas áreas que fazem parte dessa operação.

Isso porque fica autorizada a construção de empreendimentos sem limite de altura e com área de até quatro vezes o tamanho do terreno, caso eles estejam localizados em um raio de 400 metros das estações Vila Olímpia, Berrini, Granja Julieta e João Dias da Linha 9 (Esmeralda) da Via Mobilidade; e as futuras estações Hospital Saboia, Cidade Leonor, Vila Babilônia, Vila Paulista, Washington Luís, Brooklin Paulista, Vereador José Diniz, Campo Belo, Vila Cordeiro, Chucri Zaidan, Morumbi e Panamby, do monotrilho da Linha 17 (Ouro). Além disso, também poderão ser erguidos edifícios sem limite de altura a até 250 metros dos corredores de ônibus da Avenida Luiz Carlos Berrini, Chucri Zaidan, José Guerra, Armando da Silva Prado Netto, e trechos da Carlos Bratke, Avenida João Dias, Avenida Santo Amaro, Avenida Vereador José Diniz.

Fonte: O Globo