Confira na íntegra o post do arquiteto e professor Marcelo Sbarra com os principais pontos do decreto publicado recentemente pela prefeitura de SP.
Vou dar uma pausada nos posts sobre EVTL (veja o início da trilha aqui) para falar de um decreto publicado há poucos dias (Decreto 63.728/2024) que atualiza as normas para Empreendimentos de Habitação de Interesse Social (EHIS), Empreendimento de Habitação de Mercado Popular em São Paulo e Empreendimentos em Zonas de Interesse Social (EZEIS).
Fonte: Decreto 63.728 (2024)
Mas qual a importância? Total. Primeiro há o aspecto teórico e social envolvido. As HIS e HMP foram criadas como forma de dar moradia digna a todos MAS o Mercado Imobiliário conseguiu entender às regras e aplicar para seu próprio benefício: hoje em dia, escritórios de classe média e alta se especializam em fazer EHIS porque o Potencial Construtivo para esses terrenos acaba se tornando muito maior que o máximo estabelecido em lei, ao aderir aos benefícios que a própria lei permite.
Em termos práticos, como exemplo, um terreno em ZEU normalmente chega num CA = 4 pela LPUOS. Pelos Decretos anteriores e atual já se parte de um CA = 6 (o que já seria muita coisa), mas consegue-se chegar em praticamente 10.
DAS TIPOLOGIAS
Para se caracterizar se tratar de um HIS, a Unidade Habitacional (U.H.) terá no máximo 1 sanitário e 1 vaga na garagem. Dentro desta tipologia, dependendo da faixa de renda do proprietário, se subdividem em 2 categorias:
HIS-1 = famílias com renda até 3 salários mínimos ou 0,5 salário mínio por pessoa.
HIS-2 = famílias com renda de até 6 salários mínimos mensais OU 1 salário mínimo por pessoa.
As unidades deverão ter no máximo 70m² de área total, sendo o mínimo de 24m² de área privativa (área interna da unidade mais o terraço) e deverão atender a NBR 15.575 quanto ao pé-direito (e, em nosso entendimento, seguir o restante da norma quanto ao tamanho mínimo dos ambientes, caso sejam maiores que os estabelecidos pelo Código de Obras e Edificações).
Para se caracterizar se tratar de um HMP, a Unidade Habitacional (U.H.) terá no máximo 2 sanitários e 1 vaga na garagem. Dentro desta tipologia, dependendo da faixa de renda do proprietário, cujos proprietários tenham uma família que some até 10 salários mínimos mensais OU 1,5 salário mínimo por pessoa.
As unidades deverão ter no máximo 70m² de área total, sendo o mínimo de 24m² de área privativa (área interna da unidade mais o terraço) e deverão atender a NBR 15.575 quanto ao pé-direito (e, em nosso entendimento, seguir o restante da norma quanto ao tamanho mínimo dos ambientes, caso sejam maiores que os estabelecidos pelo Código de Obras e Edificações).
Os EHIS serão constituídos de uma edificação ou conjunto de edificações que contemplem, no mínimo, 80% de sua área computável para HIS, sendo os restantes 20% podendo ser HIS, HMP, R (Residencial) ou nR (não Residencial), localizados em qualquer zona da cidade.
Os EHMP serão constituídos de uma edificação ou conjunto de edificações que contemplem, no mínimo, 80% de sua área computável para HMP, sendo os restantes 20% podendo ser HMP, HIS, R (Residencial) ou nR (não Residencial), localizados em qualquer zona da cidade.
Os EZEIS, são localizados em ZEIS, serão constituídos de uma edificação ou conjunto de edificações que contemplem HIS-1 e HIS-2 na proporção indicada no Quadro 3 do decreto regulamentador e, atendidas a área mínima, o restante remanescente computável pode abrigar HMP, R (Residencial) ou nR (não Residencial).
Atenção para as áreas máximas e mínimas:
No caso da área máxima de 70m², o terraço pode ser somado aos 70m², ou seja a área privativa da unidade poderá ter mais de 70m².
No caso da área mínima de 24m², o terraço já pode estar contabilizado nesta área, sendo o mínimo da área interna fixado em 21.80m².
Fonte: Decreto 63.728 (2024)
DOS LOTES
Regra geral, os lotes devem ter frente mínima de 5,00m, largura de via mínima de 8,0m. Aplicam-se os Benefícios de Fachada Ativa e nR Incentivado, o que já garante um aumento de área construída privativa, além do acréscimo dado pelo Benefício 10% de área computável para empreendimentos sem vaga de garagem.
Os lotes devem ter no máximo 20.000,00m² ou atender as exigências de parcelamento do próprio decreto.
DA QUANTIDADE MÁXIMA DE U.H.
Em EZEIS são permitidas até 400 U.H. HIS por lote, conforme Quadro 3, podendo ultrapassar este número as unidades que atendam aos outros tipos de uso.
Em EHIS são permitidas até 400 U.H. HIS por lote (dentro dos 80%mínimos exigidos), podendo ultrapassar este número as unidades que atendam aos outros 20% dos tipos de uso permitidos.
Quando produzidas pelo Poder Público, essas quantidades podem ser diferentes.
GARAGENS E CIRCULAÇÕES HORIZONTAIS
Vide regras no decreto (são bastante semelhantes aos casos demonstrados no COE).
ESPAÇO DESTINADO PARA LAZER
No mínimo 2m² por U.H. HIS ou HMP de espaço descoberto de lazer, podendo estar dividido em mais de um pavimento, desde que caiba um círculo de raio 2,5m.
No mínimo 0,5m² por U.H. HIS ou HMP de espaço coberto de lazer, sendo o mínimo admitido 12,00m².
Quadro 2 (trecho): Fonte Decreto 63.728 (2024)
Observe trecho do Quadro 3 acima, mostrando que em ZEU, um EHIS pode começar por um CA = 6, respeitando as regras de distribuição de área computável citadas acima.
Para EZEIS, deve-se observar o quadro 3, conforme abaixo:
Quadro 3: Fonte Decreto 63.728 (2024)
DOS PARÂMETROS EDIlÍCIOS E QUALIFICADORES DO LOTE
Chamo a atenção para a definição do pavimento térreo, uma vez que, em geral, os terrenos disponíveis para a implantação de EHIS/EHMP possuem características topográficas que contém desníveis muito grandes a serem vencidos. Assim, a leitura atenta do Artigo 13 é fundamental.
No mesmo artigo 13, chamo a atenção para a Cota de Solidariedade, sendo ela facultativa tanto para EHIS, EHMP, EZEIS e obrigatória para EHMP com área construída computável maior que 20.000,00m².
Fonte: Decreto 63.728 (2024)
Fruição Pública e Fachada Ativa são opcionais, independente da zona em que se localiza o lote. Lembrando que para se ter acesso ao Benefício nR incentivado (ganho de 20% da área computável de projeto para uso no projeto em áreas que seriam computáveis) é necessária a adoção da Fachada Ativa e Uso Misto (R e nR).
UNIDADES DESTINADAS A PESSOAS COM DEFICIÊNCIA
No mínimo 3% das U.H. HIS/HMP devem ser destinadas à PCD (no mínimo 1 U.H. devem ser totalmente adaptadas), devendo os uso R e nR, além de todas as áreas de acesso e lazer, atender à acessibilidade universal.
ÁREAS NÃO COMPUTÁVEIS
O Artigo 17 trata das áreas não computáveis nos EHIS/EHMP/EZEIS. Apesar de quase iguais ao descrito na LPUOS, deve-se ter atenção a detalhes como exceções para EHMP ou aplicação em áreas de eixos.
OUTORGA ONEROSA
O Artigo 20 define a não obrigação de pagamento de outorga, para se adotar o CA máximo, no caso de EHIS e EZEIS:
Fonte: Decreto 63.728 (2024)
No caso de EHMP, a outorga é calculada, segundo o Fator de Interesse Social, conforme abaixo:
Fonte: Decreto 63.728 (2024)
CONCLUSÃO
Por se tratar de um Decreto muito extenso e muito detalhado, a leitura, interpretação e aplicação dele é fundamental. Para fins acadêmicos, é importante destacar que existe sim uma política voltada a atender à camada de população que necessita de habitação com qualidade, mas ao mesmo tempo uma legislação que indiretamente acaba levando a opção de determinado tipo de Empreendimento, visto às concessões e benefício dados à ele. Quem, de fato, compra uma EHIS, por exemplo, só a experiência de quem trabalha na produção destes projetos dirá.
Fato é que visualmente os EHIS, EHMP e EZEIS não se diferenciam visualmente em nada dos projetos de R2v atualmente. Foi-se o tempo – ainda bem – que este tipo de habitação tinha um cunho pejorativo e visualmente pouco trabalhado, o que é ruim tanto para seus moradores como para a cidade como um todo.
Fonte: Sbarra (2024), via ChatGPT
Fonte: SBARRA, Marcelo. O Novo Decreto para HIS e HMP. Marcelo Sbarra, São Paulo, 15 set. 2024. Disponível em: https://marcelosbarra.com/2024/09/15/o-novo-decreto-para-his-e-hmp/ Acesso em 15 de set. 2024.
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