As medidas reais estão diferentes das de escritura, e agora?

Você fez o levantamento topográfico do local e verificou que a realidade está diferente da descrição que consta na matrícula?

É comum aparecerem diferenças entre levantamento e a matrícula, especialmente em matrículas mais antigas, que geralmente são menos precisas e até omissas em suas descrições. Afinal, houve uma grande evolução nos instrumentos utilizados para medição.

Além disso, a cidade muda constantemente, logo é comum existirem imóveis com medidas e área com valores diferentes do que foi registrado, seja por diferença na execução de muros, ou por vizinhos que podem ter avançado a cerca, ou mesmo uma rua que não existia antes.

Por isso, é sempre importante quando solicitar o levantamento, pedir que seja incluído no desenho o polígono da matrícula, assim você saberá onde estão as divergências e, assim, avaliar o que será necessário.

Nesses casos a retificação de registro é o procedimento que retifica a matrícula. Podendo ser judicial (feito perante um juiz) ou administrativo (feito diretamente no cartório de registro de imóveis).

Quando a diferença em áreas e medidas são inferiores a 5%, não é obrigatória a retificação. Mas, é importante se atentar na hora de desenvolver o projeto usando a mais restritiva para evitar problemas futuros.

A diferença entre área real e de matrícula é inferior a 5%.

Se tratando da cidade de São Paulo, o decreto municipal nº 57.527/16, que regulamenta a LPUOS (Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo), estabelece a aplicação dos parâmetros urbanísticos da seguinte forma:

• Para T.O. (taxa de ocupação) e C.A. (coeficiente de aproveitamento), deverá ser utilizada a menor área entre real e titulada (matrícula);

• Para quota ambiental, T.P. (taxa de permeabilidade) e fruição pública, poderá ser utilizada a área real.

Quando é obrigatória a doação de área para alargamento das calçadas, para a aplicação da quota ambiental, T.O., T.P. e da área de fruição, deve ser considerada a área remanescente real.

Em que casos o registro pode ser retificado? (fonte: Portal Anoreg SP)

A Lei Federal nº 6.015/73 autoriza a retificação do registro nas seguintes situações:

1. De ofício (sem a necessidade do requerimento do interessado) ou a requerimento do interessado nos casos de:

• Omissão ou erro contido na transposição de qualquer elemento do título (quando o documento levado a registro está correto e o Cartório ao fazer o registro deixa de constar algum dado ou consta de forma incorreta);

• Indicação ou atualização de confrontação;

• Alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial (alteração do nome da via pública – rua, avenida, praça etc.- para qual o imóvel confronte, mediante certidão emitida pela Prefeitura Municipal);

• Retificação que vise à indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;

• Alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro (quando não conste do registro a área total do terreno, ou ainda, quando esta estiver errada, desde que a área possa ser calculada pelas medidas que já constem do registro);

• Reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação (quando um dos lados do imóvel confronte com um imóvel que já tenha retificado a mesma medida);

• Inserção ou modificação dos dados, comprovada por documentos oficiais ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas.

2. A requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área.

Como devo proceder e quais os documentos que tenho que levar ao Cartório no caso de retificação administrativa?

A documentação e o procedimento podem variar um pouco de cartório para cartório, pois cada estado tem seu Código de Normas, mas todos solicitarão:

• Requerimento com firma reconhecida;

• Planta do levantamento topográfico do imóvel e memorial descritivo assinados pelo proprietário, técnico responsável (engenheiro, agrimensor, topógrafo, arquiteto ou outro profissional habilitado pelo CREA ou CAU), e pelos confrontantes (vizinhos), com as firmas reconhecidas;

• Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) do profissional que assinou a planta, devidamente quitada;

• Certidão da matrícula (ou transcrição) do imóvel que se pretende a retificação;

• Certidões das matrículas (ou transcrições) dos imóveis confrontantes (vizinho);

• Certidão de confrontação do imóvel que se pretende retificar (caso tenha necessidade), emitida pela Prefeitura Municipal. Outros documentos poderão ser exigidos conforme o caso.

No caso de os confrontantes (vizinhos) não anuírem com a documentação, estes serão notificados para manifestação em 15 dias, sendo entendido seu silêncio como concordância.

Para o procedimento administrativo, não é obrigatório o acompanhamento de um advogado. Porém, se você não tem familiaridade com o assunto, é recomendável conversar com profissional para proceder com as retificações e acompanhamento em Cartório.

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